Met name in de kleinere VvE’ (tot 5 vijf woonappartementen) zien we regelmatig een onwillige meerderheid die niet bereid is om de VvE te activeren, maar aangeeft het appartementencomplex op te willen knappen als dat nodig is. Deze meerderheid kan zich echter niet kan onttrekken aan het toepasselijke modelreglement en de wettelijke verplichtingen die aan de eigendom van een appartementsrecht verbonden zijn.
VvE lidmaatschap is niet vrijblijvend
Sommige mensen die een appartement kopen, realiseren zich onvoldoende dat wanneer zij een appartement kopen ook automatisch lid worden van een Vereniging van Eigenaars (VvE). De VvE zelf ontstaat trouwens ook van rechtswege als het gebouw in appartementen wordt gesplitst en de akte bij de notaris wordt gepasseerd en ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster. Hiermee wil de overheid de eigenaars van appartementencomplexen ertoe bewegen om hun woongebouw (de privédelen, appartementen uitgezonderd) naar behoren te onderhouden.
Onderhoudsplicht en reservefonds wettelijk vastgelegd
In het Burgerlijk Wetboek is vastgelegd dat elke VvE verplicht is een reservefonds in stand te houden om toekomstig groot onderhoud aan de gemeenschappelijke delen het gebouw te kunnen betalen. Via de maandelijkse bijdrage wordt dit reservefonds geleidelijk bij elkaar gespaard. Zo is het geld op het moment dat bijvoorbeeld het gebouw moet worden geschilderd of het dak moet worden vervangen gewoon beschikbaar. Hoeveel iedere eigenaar moet bijdragen in het reservefonds valt af te leiden uit de splitsingsakte . De maandelijkse bijdrage Naast een aandeel in het reservefonds, bestaat de maandelijkse bijdrage uit een aantal andere componenten zoals :
- een bijdrage aan de gemeenschappelijk schoonmaakkosten en glasbewassing;
- een bijdrage voor het verhelpen van kleine technische storingen of klachten;
- een bijdrage voor de verplichte opstal- en WA verzekering;
- overige kosten van beheer- en exploitatie van het gebouw.
Aan het begin van het jaar wordt een begroting opgesteld waarin een schatting wordt gemaakt van de bovenstaande kosten. Deze worden dan verdeeld over de eigenaars volgens de verdeelsleutel uit de splitsingsakte en worden maandelijks in rekening gebracht.
Gevolgen van een slapende VvE
Als een VvE niet jaarlijks vergadert en geen geld opzij zet voor planmatig groot onderhoud, dan is er sprake van een ‘slapende VvE’. Hoewel het niet activeren van een VvE niet strafbaar is, zijn er wel degelijke nadelige en verstrekkende gevolgen aan verbonden:
- uw woning daalt behoorlijk in waarde, want wie wil er nu een woning kopen in een gebouw dat slecht wordt onderhouden of waar niet is gespaard voor groot onderhoud? Een taxateur houdt hiermee rekening bij de waardebepaling;
- steeds meer hypotheekverstrekkers weigeren om een hypotheek te verstrekken aan kopers van en appartement binnen een slapende VvE. De woning wordt namelijk het onderpand voor de lening. Als er sprake is van een slapende VvE, gaat dat ten koste van de onderhoudsstaat van het pand en daarmee van de waarde. Uw woning kan dus onverkoopbaar worden;
- gemeenten hebben de afgelopen jaren steeds meer bevoegdheden gekregen om in te grijpen bij ‘slapende VvE’. Gemeentes zien dat de kwaliteit van een straat of buurt snel terug kan lopen als appartementencomplexen in slechte conditie verkeren. De gemeente kan onder bepaalde omstandigheden het heft in eigen handen nemen en een VvE vergadering beleggen om daar de nodige besluiten te nemen;
- de gemeente kan in ernstige gevallen, met name wanneer er ook gevaar of overlast voor de bewoners, omwonenden en/of voorbijgangers bestaat, de werkzaamheden laten uitvoeren. De rekening wordt dan achteraf aan de VvE gepresenteerd. Elke eigenaar kan hoofdelijk voor het hele bedrag worden aangesproken. Er is dan sprake van “aanschrijving door de gemeente”.
De weg naar een gezonde VvE
Het actief houden van een VvE, zeker als het maar een paar appartementen betreft, is redelijk eenvoudig. In ieder geval moet er een aantal zaken in de basis goed worden geregeld:
- De VvE inschrijven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel (niet inschrijven is een economisch delict waarop hoge boetes staan);
- De verplichte verzekeringen afsluiten: collectieve opstalverzekering en WA-verzekering;
- Een bankrekening openen op naam van de VvE.
Activeringsvergadering
Daarna moet er een activeringsvergadering worden uitroepen met de volgende agendapunten:
- Benoeming van een bestuurder, voorzitter en eventueel een kascommissie;
- De punten 1, 2 en 3 die hierboven zijn genoemd, als deze nog niet geregeld is zijn;
- De onderhoudsbegroting (Meer Jaren Onderhouds Plan);
- Uitvoeren van evt. achterstallig onderhoud;
- De exploitatiebegroting;
- De maandelijkse bijdrage en de incassoprocedure;
- Het aanstellen van een externe beheerder.
Bestuurder
Een VvE is een vereniging en hiermee een rechtspersoon die moet worden ingeschreven in de Kamer van Koophandel. De wettelijke vertegenwoordiger van een vereniging is de bestuurder. Die wordt door de leden benoemd en is bevoegd om binnen duidelijk afgebakende grenzen namens de VvE te handelen. Offertes tekenen, opdrachten verstrekken en andere dagelijkse besluiten nemen. In sommige gevallen stelt niemand zich beschikbaar als bestuurder. In dat geval kan een professionele beheerder worden aangewezen als bestuurder.
Voorzitter
De voorzitter is degene die de vergadering leidt. Dat kan de bestuurder zijn, maar kan ook ieder ander lid zijn. Ook kan een externe voorzitter worden aangewezen om de vergadering te leiden.
Kascontrolecommissie
Jaarlijks moet er worden gecontroleerd of er niet meer is uitgegeven dan er begroot is. Verder wordt er gecontroleerd of er geen bedragen onterecht van de bankrekening zijn afgeschreven en of alle leden hun maandelijkse VvE bijdrage hebben betaald. Dit moet gebeuren door een of twee van de eigenaars die niet tevens bestuurder is.
Het Meer Jaren Onderhouds Plan (MJOP)
Het MJOP is een rapport dat wordt opgesteld door een bouwkundige. Deze inspecteert het gebouw op alle relevante onderdelen en maakt voor een periode van 15 tot 25 jaar een planning van het groot onderhoud voor het betreffende gebouw. Let op: het gaat om groot onderhoud aan de gemeenschappelijke delen van het gebouw (denk aan schilderwerk, gevelonderhoud , kozijnvervanging , glasvervanging , dakvervanging , vervangen van standleidingen et cetera .) Kleine reparaties tussendoor vallen hier dus niet onder. Deze worden betaald uit de exploitatie zoals begroot onder de post: “klein dagelijks onderhoud”. Het Meer Jaren Onderhouds Plan wordt door een deskundige beheerder vertaald naar een liquiditeitsprognose en een vast bedrag per maand per eigenaar. Door het betalen van dit bedrag wordt er een reservefonds opgebouwd dat groot genoeg is om het toekomstig groot onderhoud volgens plan te bekostigen. Dit heeft voor de eigenaars 4 grote voordelen:
-
geen onverwacht hoge kosten;
- Een gebouw dat altijd in goede conditie verkeert;
- Het appartement stijgt in waarde en is beter verkoopbaar;
- Meer woonplezier en geen zorgen over toekomstig onderhoud.
Er verschijnt niemand op de activeringsvergadering
De kans bestaat dat er onvoldoende leden op de activeringsvergadering verschijnen om de nodige besluiten rechtsgeldig te nemen. In dat geval kan er worden besloten om binnen twee weken een tweede vergadering te beleggen. Zijn er dan nog onvoldoende stemmen aanwezig, dan kunnen er gewoon rechtsgeldige besluiten worden genomen, zonder dat de andere leden daar in gekend hoeven te worden.
Onwillige mede-eigenaars
Het kan zijn dat niet elke eigenaar even enthousiast is over het activeren van de VvE. De eerste stap is om deze eigenaars met behulp van de bovenstaande argumenten te overtuigen. Mede-eigendom in een complex leidt namelijk tot mede-verantwoordelijkheid met bijbehorende plichten. Besluiten de eigenaars in de activeringsvergadering uiteindelijk tégen activering van de VvE dan beschouwt de wet dit besluit als nietig of vernietigbaar omdat het in strijd is met de wet en het modelreglement.
Volgens de wet en het modelreglement moet een VvE :
- het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw regelen;
- moet de VvE het gebouw verzekeren en verzekerd te houden;
- reservefondsen aanhouden;
- per 1 mei 2008 jaarlijks een exploitatierekening en een begroting aan haar leden ter goedkeuring voor te leggen;
- vertegenwoordigd worden door het bestuur.
Inschakelen kantonrechter
Blijven de overige leden onwillig om mee te werken aan activering van de VvE dan kan de Kantonrechter worden ingeschakeld. Aan deze rechter wordt dan naast de nietigheid of vernietigbaarheid van het bovengenoemde besluit, ook vervangende machtiging verzocht. De kantonrechter kan de minderheid machtigen om namens de VvE bepaalde handelingen te verrichten, zoals het uitvoeren van (dringend) onderhoud aan de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw en het incasseren van de VvE bijdragen daarvoor van de leden.
[biginfopane textcolor=”#ffffff” title=”Samenvatting”]Het samenwonen onder één dak van een appartementencomplex leidt automatisch tot een aantal rechten en plichten waaraan je je als kleine leefgemeenschap hoort te houden. Dit is in de wet en in de bepalingen van de splitsingsakte en het splitsingsreglement ook formeel vastgelegd. Het activeren van een slapende VvE is dus niet alleen wettelijk verplicht maar op grond van de normen van respect en fatsoen naar elkaar zeer gewenst. Door geen medewerking te verlenen aan de activering van de VvE, benadelen de onwillige eigenaars niet alleen zichzelf (waardevermindering en onverkoopbaarheid van het appartement) maar duperen willens en wetens ook hun medebewoners. Bij onwillige eigenaars staan er echter voldoende middelen ter beschikking om ook zonder medewerking van deze eigenaars de VvE te activeren. [/biginfopane]
