Ingegeven door de crisis is in toenemende mate sprake van betalingsachterstanden van de VvE bijdrage. Steeds vaker gaat het helaas dan niet om een incident maar houdt een lid helemaal op met betalen vanwege financiële problemen.
Voortvarend optreden van de VvE
Wanneer helemaal niet meer wordt betaald kan een VvE schuld al vrij snel behoorlijk oplopen. Het is belangrijk dat de VvE dan voortvarend optreedt. Het lid moet een signaal worden gegeven dat de VvE er kort bovenop zit en hij/zij actie moet ondernemen. Wanneer zo’n signaal snel wordt gegeven is de achterstand vaak nog te overzien. Dat leidt tot meer succes om alsnog te incasseren zonder dat een achterstand verder uit de hand loopt. Daar is ook het niet betalende lid bij gebaat.
Uniek verhaalsrecht van de VvE
In sommige gevallen zal het toch misgaan en zal een achterstand steeds verder oplopen. VvE’s hebben in zulke gevallen een uniek verhaalsrecht. Voor de VvE achterstand van het lopende en voorafgaande boekjaar is een nieuwe eigenaar mede aansprakelijk op het moment dat deze het appartement koopt. De nieuwe eigenaar wordt normaal gesproken door de notaris op de hoogte gebracht als er een VvE achterstand is wanneer hij het appartement koopt. Let wel op dat het moment van overdracht bepalend is. Enkel de achterstallige VvE bijdrage van het huidige en voorafgaande boekjaar ten tijde van het moment van overdracht van het appartement zijn verhaalbaar op de nieuwe eigenaar. Het is dus belangrijk dat een appartement tijdig verkocht wordt wanneer een huidige eigenaar de lasten niet meer kan opbrengen.
Beslag op het appartement en executieveiling
Een VvE kan een verkoop afdwingen door een vonnis te halen bij de rechter voor de achterstand en hierna beslag te leggen op het appartement. Na het leggen van beslag zal het appartement geveild moeten worden in een executieveiling. Uitgangspunt is dat een schuldeiser na het beslag zelf een notaris mag inschakelen om zo’n veiling te verzorgen. Vanaf dat moment krijgt de VvE echter ook te maken met de hypotheekbank. De hypotheekbank heeft onder bepaalde voorwaarden het recht de executieveiling zelf te organiseren in plaats van de schuldeiser die beslag legt. Bij dit fenomeen zien wij de laatste jaren steeds grotere problemen ontstaan.
Hypotheekbank steekt er een stokje voor
Er is een tendens gaande waarbij de hypotheekbanken in zulke gevallen formeel de executieveiling wel overnemen, maar vervolgens feitelijk geen executieverkoop wordt georganiseerd. De hypotheekbank kiest er dan voor om in samenspraak met de eigenaar het appartement via een makelaar in de reguliere verkoop te zetten, waarbij de regie vaak grotendeels door de hypotheekbank wordt gehouden. Bij een executieverkoop is de opbrengst vaak te laag om de lening van de hypotheekbank af te lossen. Dat probeert de hypotheekbank op deze manier te voorkomen.
Financiële risico’s voor de VvE
Dit lijkt misschien niet zo’n probleem maar deze handelswijze brengt wel degelijk grote financiële risico’s voor de VvE met zich mee. Een reguliere verkoop neemt altijd veel meer tijd in beslag dan een executieverkoop. Hierdoor blijft een VvE achterstand dus ook steeds verder oplopen. Maar daarnaast kan ook het hiervoor genoemde verhaalsrecht op de nieuwe eigenaar gedeeltelijk verloren gaan.
Het boekjaar verstrijkt en de VvE vist achter het net
Als tijdens het in verkoop staan van het appartement namelijk een nieuw boekjaar in gaat, dan gaat het verhaalsrecht van de VvE voor het boekjaar voorafgaande aan het vorige boekjaar verloren. Om dit getalsmatig te verduidelijken. Per 1 januari van dit jaar is het recht van VvE’s om een achterstand op een nieuwe eigenaar te verhalen alleen nog mogelijk voor het huidige boekjaar (2014) en het voorafgaande boekjaar (2013) [1]. VvE schulden van boekjaar 2012 en ouder zijn per 1 januari dus niet meer te verhalen op een nieuwe eigenaar.
Mogelijkheden om op te treden
Het voorgaande kan heel zuur zijn voor de VvE omdat de oude eigenaar in zulke gevallen vaak ook geen mogelijkheid tot incasso meer biedt. Het is dus van groot belang om hiertegen zoveel mogelijk op te treden. Daar zijn een aantal mogelijkheden voor. In ieder geval komt de hypotheekbank in dit geval een verplichting niet na, namelijk de verplichting om een executieveiling te organiseren. Bijvoorbeeld door de hypotheekbank hierop aan te spreken en te verlangen dat de hypotheekbank zijn verplichtingen nakomt, kan een VvE voorkomen dat zij schade lijdt. Het is verstandig hiervoor gebruik te maken van een partij met juridische expertise op dit gebied. Onze ervaring is namelijk dat hypotheekbanken in dit soort gevallen vaak niet zonder slag of stoot aan een VvE tegemoet willen komen.
[1] We gaan hierbij uit van de situatie dat het boekjaar van de VvE gelijk is aan een kalenderjaar wat in de meeste gevallen zo is.
Bron: Hans Hoogendoorn • 16 februari 2014
Is sinds 2006 als jurist verbonden aan Wouters Gerechtsdeurwaarder & Incasso’s te Dordrecht. Dit kantoor is gespecialiseerd in VvE incasso en heeft een ruime mate van ervaring en expertise op dit gebied. (www.wouters-incasso.nl)
